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월세비중의 확대에 대응한 주택임대정책 방향

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Frame of Image 세에 거주하는 최저소득 고령층의 주거안정성 확보를 위해서 주거지 원의 사각지대가 발생하지 않도록 노력할 필요가 있다.
I. 월세비중의 확대와 임대가격의 변화
최근 우리나라 임대시장에서 전세가 차지하 는 비중은 축소되고 월세(보증부월세, 보증금 없는 월세, 사글세를 모두 포함)가 차지하는 비 중은 지속적으로 확대되고 있다. 즉, 임대시장
에서의 월세비중은 2014년에 55.0%를 기록하 면서 전세비중(45%)을 이미 상회하였고, 2016 년에는 5.5%p 더 확대된 60.5%를 기록하였다. 이러한 월세비중의 확대에는 일정 금액의 보증 금을 내고 매월 월세를 내는 보증부월세의 확대 가 주요 원인으로 작용하고 있다. 예를 들어
* 본고는 송인호, 『주택임대시장 구조변화에 대응한 정책개선 방향』, 정책연구시리즈 2016-04, 한국개발연구원, 2016의 주요 내용에 기반하여 작성되었다.
[그림 1] 전·월세 비중 추이
3.4% 4.6% 41.8% 1.4% 6.2% 42.8% 1.6% 3.2% 50.1% 1.9% 6.8% 51.8%
<표 1> 전세에서 보증부월세로 전환된 아파트의 임대가격 변동
(단위: 만원)
전세 이전 계약 보증금액 평균 19,284
보증부월세(27,223가구) 재계약 월세 0 보증금액 18,252 월세 27
50.3%
49.5%
45.0%
자료: 국토교통부, 「주거실태조사」, 2016.
39.5%
2010 전세
2012 보증부월세
2014 보증금 없는 월세
2016 사글세
을 은행에 예금할 경우 3%의 이자수익을 얻는 다고 가정). 만일 재계약 시점에도 전세가 그대로 유지됐 다면 평균적으로 얼마나 상승했을까? 재계약 시점에 전세가 그대로 유지된 경우를 별도로 살 펴보면, 아파트의 평균 전세가격은 1.7억원에서 2.0억원으로 3,000만원 정도 상승했다. 즉, 임 대인의 입장에서는 전세를 보증부월세로 전환 하여 재계약하는 것이 전세를 그대로 유지하는 것보다 수익적인 측면에서 더 유리하게 작용한 다. 이와 같이 임대인의 수익이 전세와 보증부 월세 간에 차이가 나는 이유는 은행금리(3%)와 전·월세전환율(6~7%) 간의 차이로 설명될 수 있다.1) 임차인은 전세의 보증부월세로의 전환을 왜 받아들이는 걸까? 임차인은 추가적인 목돈마련 에 대한 부담과 신용제약, 그리고 전세의 부족 등으로 주거를 선택할 수 있는 폭이 좁다. 반 면, 임대인은 최근의 저금리 기조와 전세가격 상승 추세하에서 전세보증금을 올리거나 보증 금의 일부를 월세로 전환하는 선택의 옵션을 가 지면서 상대적으로 강한 협상력을 가지는 것으 로 사료된다. 경기개발연구원의 「주거의식 설문 조사」에서는 임차인이 전세 대신에 월세를 선택 하는 주요 요인으로 ‘목돈마련 부담이 적어서 (39.2%)’ , ‘전셋집 부족(23.3%)’, ‘가구원 수가 적어서(10.8%)’를 지목하고 있다.2) 한편, 임대가격의 보증금 수준은 전세와 보
주: 월세는 보증부월세, 보증금 없는 월세, 사글세 모두를 포함. 자료: 국토교통부, 「주거실태조사」, 2006~2016.
2016년 기준으로 보증부월세


Full Text
Title 월세비중의 확대에 대응한 주택임대정책 방향
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Material Type Articles
Author(Korean)

송인호

Publisher

세종 : 한국개발연구원

Date 2017-09
Series Title; No KDI FOCUS / 통권 제86호
Pages 7
Subject Country South Korea(Asia and Pacific)
Language Korean
File Type Documents
Original Format pdf
Subject Economy < Economic Administration
Social Development < General
Holding 한국개발연구원; KDI국제정책대학원
License

Abstract

우리나라 주택임대시장에서는 청년층과 고령층을 중심으로 전세비중이 축소되고 월세비중이 확대되는 경향이 지속되고 있다. 다른 연령층에 비해 목돈마련 부담과 신용제약이 큰 청년층과 고령층이 주거 선택의 폭을 넓게 가질 수 있도록 양질의 주거서비스를 갖춘 주택을 다양한 수준의 보증금액에 월세로 공급하는 보증부월세시장이 형성될 필요가 있다. 한편, 월세에 거주하는 최저소득 고령층의 주거안정성 확보를 위해서 주거지원의 사각지대가 발생하지 않도록 노력할 필요가 있다.

- 낮은 시중금리는 전세보증금을 더욱 높이거나, 보증금의 일부를 보증부월세로 전환하려는 요인으로 작용한다.

- 임대인은 전세가격 상승 추세하에서 강한 협상력을 통해 월세전환을 유도한다.

- 월세 거주자의 주거비부담이 전세 거주자에 비해 높다.

- 청년층과 고령층을 중심으로 전세비중의 축소와 월세비중의 확대 현상이 두드러지게 나타난다.

- 청년층과 고령층의 월세 주거비부담은 다른 연령층의 주거비부담에 비해 높은 수준이다.

- 소득이 최하위에 속하는 월세 거주 고령층의 절반 가까이는 소득의 50% 이상을 월세 주거비로 지출한다.

- 청년층과 고령층 임차인의 대부분은 주거서비스의 질이 낮은 다가구단독주택 또는 기타 주택에 거주한다.

- 최저소득 1분위에 해당하는 월세 거주 고령층 중에서 7.3만 가구가 주거지원의 사각지대에 놓이는 것으로 추정된다.

- 임대정책 재원은 정책의 우선순위를 적용하여 저소득·고령층을 중심으로 한 주거취약계층에 우선적으로 분배할 필요가 있다.

- 목돈마련의 부담이 큰 임차인이 주거 선택의 폭을 넓게 가질 수 있도록 양질의 주거서비스를 갖춘 주택을 다양한 수준의 보증금액에 월세로 공급하는 보증부월세시장이 형성될 필요가 있다.

- 뉴스테이사업은 기존 재고 아파트 임대물량을 뉴스테이형으로 활용하는 방향으로 전환할 필요가 있다.

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